اصل «اجارهبهای واقعی» (قرارداد)
طبق بند اول ماده ۵۴، مبنای اصلی محاسبه مالیات، مبلغ اجارهبها مندرج در قرارداد است.
نکته مهم: سازمان امور مالیاتی در ابتدا به مبلغ قرارداد استناد میکند. اگر قرارداد رسمی باشد یا در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شده باشد، مبنای محاسبه مالیات همان مبلغ توافقی بین موجر و مستأجر است.- چرا ماده ۵۴ وجود دارد؟ (مقابله با کتمان درآمد)
بسیاری از مؤدیان برای پرداخت مالیات کمتر، در قراردادِ رسمی مبلغی بسیار پایین (غیرواقعی) درج میکنند و مابهالتفاوت را بهصورت نقدی یا غیررسمی دریافت میکنند. ماده ۵۴ برای مقابله با این موضوع، اختیار تعیین درآمد مشمول مالیات را به سازمان امور مالیاتی داده است.اگر مأمور مالیاتی تشخیص دهد که:
مبلغ اجاره اعلامی، کمتر از واقعیت است، یا قراردادی ارائه نشده باشد، یا موجر از ارائه قرارداد خودداری کند، - مفهوم «اجارهبهای متعارف»
ماده ۵۴ میگوید در موارد فوق، درآمد مشمول مالیات بر اساس جدول اجارهبهای املاک مشابه تعیین میشود.
املاک مشابه چیست؟ ملکی که از نظر موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری، مساحت و امکانات به ملک مورد نظر نزدیک باشد. نحوه تعیین: سازمان امور مالیاتی هر ساله جدولی از «اجارهبهای املاک» را بر اساس میانگین اجارهها در هر منطقه (شهر، محله، خیابان) تهیه و ابلاغ میکند. این جدول ملاکِ عملِ ممیزان مالیاتی است. - استثنای مهم (تبصره ماده ۵۴)
قانونگذار برای تشویق مؤدیان به شفافیت، یک استثنا قائل شده است:
اگر مالکان، قراردادهای اجاره خود را در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» ثبت کنند و کد رهگیری دریافت کنند، ملاکِ درآمد مشمول مالیات، همان مبلغ مندرج در سامانه خواهد بود (حتی اگر از نظر ممیز، کمتر از اجاره متعارف منطقه باشد). فلسفه: در اینجا شفافیتِ ثبت شده در سامانه، بر تشخیص علیالرأسِ ممیز ارجحیت دارد. - فرآیند اختلاف (اگر مالک با تشخیص ممیز مخالف باشد)
اگر ممیز مالیاتی بر اساس اجارهبهای متعارف (جدول منطقه) مالیات تعیین کند و مالک معتقد باشد که این مبلغ غیرواقعی است:
مؤدی میتواند به «برگ تشخیص مالیات» اعتراض کند. پرونده به هیئتهای حل اختلاف مالیاتی ارجاع میشود. مؤدی باید با ارائه مدارک (مثل چکهای بانکی، شواهد پرداخت یا قراردادهای واقعی) ثابت کند که اجارهبهای دریافتی با آن مبلغِ تعیینشده توسط سازمان تفاوت دارد.